哈爾濱保障房：賠上100億的決心

　　市委書記與他的保障性安居工程

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 郭芳 馬玉忠|哈爾濱報道

　　“我問他們能不能干？他們猶豫半天，我說，不能干現(xiàn)在就換人了，正好常委都到齊了，你房產(chǎn)局長就不要干了，直接討論換人。后來他們咬牙切齒地說能干。”

　　哈爾濱市委書記蓋如垠

　　8月下旬，一個周六的下午兩點半，約了老蓋，在他的會議室進行采訪。

　　老蓋記錯了時間。半小時以后，他匆匆地大跨步走了進來，大汗淋漓。他剛從工地上趕回來，背后全濕了。他是自己開車去的，沒有知會任何人，他喜歡搞“突擊”或“私訪”。老蓋一邊用濃重的東北口音連聲說抱歉，一邊拿起濕毛巾胡嚕了一把臉，還發(fā)出了聲音，但他一點也不在意。

　　老蓋就是蓋如垠，黑龍江省委常委、哈爾濱市委書記，1953年生人，但不管是當(dāng)?shù)毓賳T還是老百姓，都喜歡親切地叫他“老蓋”。老蓋年輕的時候，當(dāng)過工人，當(dāng)企業(yè)黨委書記的時候穿著大褲衩子，光著膀子，跟工人一起干活，也一塊兒鉆桌子。

　　從工人堆里摸爬滾打出來，老蓋因此有一種接地氣的草根氣質(zhì)，充滿喜感。這種氣質(zhì)，在同級別的官員中極為罕見。少了官員的做派和習(xí)氣，一定程度上，縮短了彼此交流的距離感，并容易使他的講述顯得平實和可信。

　　這一點尤為重要。因為當(dāng)天采訪的主題是保障房建設(shè)。

　　最大規(guī)模的保障房建設(shè)

　　保障房建設(shè)是當(dāng)下政府最重要的政治和經(jīng)濟任務(wù)之一。由于保障房建設(shè)的任務(wù)緊、壓力大，弄虛作假的事兒不少。從數(shù)據(jù)到質(zhì)量，政府在保障房建設(shè)問題上的公信力面臨著一定程度的危機。

　　有意思的是，有關(guān)部門原計劃8月份在哈爾濱召開一個全國保障性安居工程的現(xiàn)場會，但最后沒有開成。“我估計也是怕作假。”老蓋對此有些介意，他一直強調(diào)，他們的保障房建設(shè)經(jīng)得起考驗，絕不允許有弄虛作假存在。“放心，我不會作假，也沒有必要作假。整假了，這些老百姓仍然住在破房子里面，我也臉上無光。”

　　迄今為止，哈爾濱市保障房建設(shè)的整體開工率已經(jīng)達到了92%，同期全國的平均開工率為72%。而且，這些保障房很大一部分就建在哈爾濱最好的地段，房價也都只在三四千塊錢左右。

　　愛建社區(qū)是其中的一個保障房社區(qū)，位于哈爾濱市中心的黃金地段，屬哈爾濱高房價地區(qū)，周圍房價每平米達1.2萬元，高出該市房屋均價70%多。

　　另一個保障房的明星社區(qū)是群力新區(qū)的民生尚都，一期工程226萬平方米已經(jīng)竣工。從設(shè)計的外觀上看，這一片小區(qū)在哈爾濱算是相當(dāng)體面和漂亮的。除了戶型稍小以外，環(huán)境、配套、采光、交通便利、宜居等方面幾乎與商品房無異。在距離民生尚都大約兩三公里處，是一批高端商業(yè)住宅，那也已經(jīng)是哈爾濱房價最高的地區(qū)之一了。

　　如果這塊地不拿來做保障住房，本身就幾十個億的效益。

　　“都以為是商品房呢，別人不相信這是保障房。”老蓋對哈爾濱市房產(chǎn)局長說：你要是賣一戶商品房我就撤你，整出一個假的來，我也撤你。

　　在我們赴哈爾濱采訪的第二天，中組部部長李源潮到哈爾濱考察，民生尚都被納入了考察地點之一。根據(jù)當(dāng)?shù)毓倜降霓D(zhuǎn)述，李對當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)給予了積極的評價。

　　不管老蓋承不承認，哈爾濱的保障房建設(shè)已經(jīng)成為了“政績工程”。老百姓最終成為了這項“政績工程”的受益主體。

　　當(dāng)然，這對于尚屬于欠發(fā)達、基本上是吃飯財政的哈爾濱市顯得很不容易。

　　作為一個長期落后于國家整體發(fā)展進程的老工業(yè)基地，哈爾濱形成了龐大的棚戶區(qū)以及龐大的住房困難家庭，廉租住房家庭2.1萬戶，經(jīng)濟適用住房家庭8.2萬戶，分布在棚戶區(qū)中的家庭17萬戶，整個棚戶區(qū)的規(guī)模超過了180片，接近1800萬平方米。

　　全國，與哈爾濱同級的城市，這么大的棚戶區(qū)絕無僅有。

　　尚在十多年前，時任哈爾濱副市長的蓋如垠，有一年過年期間走訪了兩戶困難戶，他們的居住困境至今仍讓他記憶猶新。

　　第一家困難戶是一個80多歲的老太太，有一個40多歲的兒子，一個9歲的孫子，一家三口人，住一間9平米的破平房，灶坑、炕、鍋盆碗全擠在一個屋里頭。兒子原來在企業(yè)工作，受了工傷，砸傻了，媳婦跑了。

　　哈爾濱的冬天很冷，“數(shù)九寒冬的，老太太住在這樣的地方，要有個樓房住她也不至于遭這些罪。”

　　第二家困難戶是老太太的鄰居，這一家弟兄三個、三個媳婦，住在9平方米的房子里，兩個吊鋪。

　　這是歷史遺留下來的相當(dāng)一部分哈爾濱困難戶的居住現(xiàn)實。

　　當(dāng)時，老蓋就認為，“政府肯定有手段把這個問題解決了，就白給他點房能咋的？”

　　但那時候，他只是一個副市長，而且不分管城建，在這個問題上，他顯然無能為力。然而，這部分人的居住困境卻在他腦中一直揮之不去。

　　直至2008年8月，在輾轉(zhuǎn)了多個崗位之后，蓋如垠被調(diào)回哈爾濱任市委書記。

　　老蓋上任之后即提出來，用三年的時間把棚戶區(qū)基本消滅掉，五年內(nèi)徹底消滅掉。他說，不是中央提出要求了他們才建，這是他們本來就要解決的問題。

　　先于全國起步，哈爾濱開始了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)規(guī)劃。目前為止，哈爾濱廉租房、公租房以及經(jīng)濟適用房的建設(shè)已經(jīng)完成了接近80%，剩下的主要是棚戶區(qū)改造，已完成55%。

　　哈爾濱市政府確定在2012年要把四環(huán)以內(nèi)的棚戶區(qū)全部掃掉，力爭在2013年之前，27.3萬套保障房建設(shè)基本結(jié)束。

　　“雖然苦，雖然很困難，但這事我們也得把它干好，因為這是必須要解決的問題，再難這個問題都得解決。”他說，這是理念問題。

　　預(yù)備賠100個億

　　其中，最大的一個保障房項目就是群力新區(qū)的民生尚都。項目的策劃從2009年開始，在群力新區(qū)劃出了一平方公里的土地，直接由政府籌集資金，政府組織實施，將來政府管理。第一期建設(shè)226萬平方米，2010年4月1日正式動工。

　　老蓋當(dāng)時開保障房現(xiàn)場會下達的任務(wù)是：第一年必須竣工60萬平方米，高層的主體要完成，第二年要全部竣工。

　　“我問他們能不能干？他們猶豫半天，我說，不能干現(xiàn)在就換人了，正好常委都到齊了，你房產(chǎn)局長就不要干了，直接討論換人。后來他們咬牙切齒地說能干。”

　　因為氣候原因，一年之中，哈爾濱的有效施工期僅6個月。當(dāng)年竣工60萬平方米，這在當(dāng)時幾乎不可想象。大家都說，老蓋瘋了。

　　“沒辦法，老百姓都在外面等著呢，老蓋很著急。”哈爾濱副市長魏偉對《中國經(jīng)濟周刊》解釋。

　　被批評的房產(chǎn)局長是季衛(wèi)國，現(xiàn)在是哈爾濱市政府的副秘書長。在老蓋的“死命令”之下，季衛(wèi)國沒有討價還價的余地。

　　“群力西區(qū)的民生尚都一期，2010年4月1日開工，當(dāng)年的11月13日入住，60萬平方米出來了，就是我干出來的。”季衛(wèi)國熬過了最艱難的一段，現(xiàn)在頗感自豪，他說，“老蓋批評我最多，那可不是一般的批評，絲毫不留情面，但我仍然很佩服他，仍然說他好。”如果不是老蓋，他沒有想過自己能干成這樣。他佩服老蓋身上的那份魄力，還有真為老百姓干實事的那股勁兒。

　　哈爾濱的“十二五”規(guī)劃，設(shè)立了三大剛性指標，旨在解決三大問題：一是解決中低收入人群的收入增長問題；二是解決困難群體和低收入人群的住房問題；三是社會公共服務(wù)上水平的問題。

　　“全都是實的。”哈爾濱市官員感嘆。因其務(wù)實、能干并且能為老百姓謀福利，老蓋在哈爾濱深得人心，從官場到民間無不如此。

　　保障房是其中的剛性指標之一。關(guān)于保障房，蓋如垠定下了如下規(guī)矩：一是不準改變保障房的性質(zhì)，必須是政府直接干，而且是真干；二是絕不允許造假，不允許出現(xiàn)質(zhì)量問題，誰在這個問題上犯錯誤，就是犯政治錯誤；三是政府準備賠100個億。

　　老蓋在認真考慮之后，將住房問題分成了四類：第一種房就是困難群體的房子，靠市場永遠解決不了，必須政府解決，而且是賠錢解決，這是政府的責(zé)任，不要推給別人。第二種房是工薪階層的住房問題，現(xiàn)在國家還沒有政策，這部分人只能在市場上買房，但不管上面有沒有政策，他準備探索這方面的經(jīng)驗，由政府主導(dǎo)，微利解決這部分人的住房。第三類是新畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員的住房問題通過公租房解決，這也得靠政府。唯一不需要靠政府的是第四類商品房，他的意思是：放開，誰有錢誰買。你有錢，想住別墅也沒關(guān)系！

　　“正是因為有富人需要商品房，我才有高稅收，要不我哪有錢賠呀？高稅收補給窮人，這社會就公平了。”他大體算了一下，“十二五”期間要解決保障房問題，政府大概得賠100個億。“這還不算免交土地出讓金、免交配套費以及公益設(shè)施的投入。”

　　但1953年出生的蓋如垠今年已經(jīng)58歲，很現(xiàn)實的一個問題是，兩年以后他或許就要離開目前的崗位?，F(xiàn)有的政策能否持續(xù)是個問題，畢竟，100個億對于一個欠發(fā)達的城市不是小數(shù)。

　　政府的算盤

　　為什么要賠100億這么多？“現(xiàn)在剩下的都是骨頭了，因為建設(shè)密度太大，有的棚戶區(qū)拆完后已經(jīng)不能再建房子，只能用來恢復(fù)綠地或建設(shè)公益設(shè)施，這就只能賠錢。”

　　在全國的很多地方，棚戶區(qū)改造都被作為推進保障性住房政策的一個重要載體。一方面，為完成中央下達的任務(wù)，地方更傾向于建經(jīng)適房和棚戶區(qū)拆遷安置房；另一方面，也需要棚戶區(qū)改造項目中產(chǎn)生的土地收益以及商品房開發(fā)收益反哺保障房建設(shè)。例如在全國僅有的兩個保障房開工率超過100%的省份陜西和遼寧，相當(dāng)一部分為拆遷安置房和棚戶區(qū)改造房。

　　哈爾濱也不例外。

　　“過去是開發(fā)商主導(dǎo)，但掙錢的、好拆的開發(fā)商都已經(jīng)拆完了，剩下的都是骨頭了，開發(fā)商主導(dǎo)現(xiàn)在也進行不下去了，必須轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)。”

　　而且，從過去的經(jīng)驗上看，開發(fā)商主導(dǎo)也有很多弊端。

　　“第一個普遍的弊端是為了出效益，見縫插針地建得太密了，造成了城市規(guī)劃的破壞。第二個弊端是，本來政府與開發(fā)商約定這一片全歸他干，但開發(fā)商自己分成了一期二期，甚至三期，本來政府算賬的時候是肥瘦搭配的，但他把肥的吃完了，把瘦的丟下跑了，完全是商業(yè)驅(qū)動，這樣的不少，政府談完找不著主兒。第三個弊端是，開發(fā)商能力不足，導(dǎo)致的一些缺陷，例如老百姓入住了，但未交配套費，房產(chǎn)證辦不了，沒交電費，電也送不上，現(xiàn)在好多老百姓上訪，都是這方面的事兒。”

　　這些年，政府一直在收拾這樣一些爛攤子。

　　老蓋回到了哈爾濱以后，也開始依法從一些開發(fā)商手里收回土地。收回的原因很多，有的違背合同、有的長時間不干、有的是占著土地不交錢。其中不乏房地產(chǎn)巨頭。

　　位于黃金地段的愛建社區(qū)就因為開發(fā)商拖欠政府土地出讓金、稅金等原因，并拖欠多年，政府按有關(guān)土地政策將該宗土地收回9.38萬平方米，土地價值20億元，全部用于保障性安居工程建設(shè)。

　　“收回來的時候不少開發(fā)商有意見，但有意見也要收回。因為這一片原來就是中心棚戶區(qū)群眾的地方，太偏的地方他們不愿去，只能在這里拿地給他們。”老蓋說。

　　截斷了別人的財路，阻力當(dāng)然是很大的。身邊的人為他捏一把冷汗，畢竟，這些開發(fā)商中，“有人是可以通天的”。

　　“但也得這么挺著。整天你好我好的，也能混，但這個城市就這樣被混完了。你要想把這個城市抓好，沒有別的路可走，要是想干還怕得罪人，你肯定干不了！或者干，或者不干，你只能認一頭，我選擇了認老百姓這頭，就只能這么依法辦了，你拿誰壓我也不管。”

　　老蓋堅持，現(xiàn)在搞棚戶改造，搞保障房建設(shè)，必須是政府主導(dǎo)。保障房是保障房，商品房是商品房，保障房必須比商品房先蓋好。“這是強令，至少得把保障房蓋完了以后，才能賣商品房！這一切都可以由政府來控制，避免像以前那樣留下那么多亂象，城市也不可能像以前那樣密密麻麻地全建了房子。”

　　為此，他們專門成立了一些國有獨資公司直接介入大型棚改項目，如好民居責(zé)任有限公司、哈西投資建設(shè)責(zé)任有限公司等。由政府的公司或政府直接操盤的保障房，以政府貸款或是以政府的平臺調(diào)集資金。同時也爭取公積金，再加上政府通過土地出讓拿出一塊資金來啟動。

　　當(dāng)然，政府的賬要算得非常清。

　　“哪部分掙錢，哪部分不掙錢都要算清楚，然后政府再割肥補瘦，進行權(quán)衡效益，形成綜合平衡計劃。如果單憑開發(fā)商來評估效益就比較麻煩，效益很難算得很細。”很多細賬，主管城建的副市長魏偉必須很清楚。

　　以今年實施的49片棚戶區(qū)改造為例，拆除了468萬平方米，在這468萬平方米土地上，可以進行綜合性房屋開發(fā)建設(shè)，建廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房，還可以利用一部分土地資源蓋一些商品房，商品房在某種情況下的銷售收益就可以平衡到這些政策房之中。

　　魏偉說，“整個資金都可以通過資源潛力的平衡給予消化。”當(dāng)然這里所說的消化實際上也等于政府讓利。例如群力新區(qū)，如果這塊地不拿來做保障住房，本身就有好幾十億的效益。

　　土地的收益在一定程度上也補充了像群力新區(qū)這種政策房的開發(fā)。事實上，這49片棚戶區(qū)基本上都是這樣來平衡的。政府拿到的所有收益都應(yīng)該投入到建設(shè)保障房，通過政策上的安排回饋給老百姓。魏偉說，在今年的保障性住房建設(shè)過程當(dāng)中感到來自資金的壓力并不是無法承受，主要是這種資源平衡解決了大部分問題。“資金上肯定是有困難，但最重要的是政府能夠犧牲在土地運作中的利益，把它補貼給老百姓。”

　　實際上構(gòu)成政府資金壓力的主要是兩類，一類是公租房，一類是廉租房，這兩類保障房短期內(nèi)沒有收益，政府必須把錢押進去，難度最大，需要平衡的也是這兩項。

　　當(dāng)然，另一方面，國家和省一級都有政策性的專項補貼資金，用于保障性住房的建設(shè)。中央財政代發(fā)地方政府債券，這部分錢必須百分之七十以上用于保障住房建設(shè)，同時，國家財政也給錢補助，國家財政是廉租房1平方米補400元，公租房1平方米補100元。對地方來講，這個錢到了具體的項目就感覺分量很輕了，因此還需要借錢來滿足具體項目運作期間的資金流動需求。

　　例如，通過政府成立的公司平臺進行融資，適度規(guī)模地利用銀行貸款，以及利用公積金貸款。

　　最大的障礙是拆遷

　　但從全國來看，保障房建設(shè)的進展仍然緩慢。中央政府當(dāng)然是相當(dāng)著急的，承諾的1000萬套保障房建設(shè)計劃能否完成仍然是未知之?dāng)?shù)。這關(guān)乎政府的誠信問題。

　　究竟是什么阻礙了保障房建設(shè)的進程？在國家行政學(xué)院一次有關(guān)保障房建設(shè)的專題培訓(xùn)中，魏偉發(fā)現(xiàn)，從中央到省級再到市級，大家對于這個問題的認識其實并不一致。

　　站在中央的角度認為，國家層面的財政補助以及各方面政策支持力度已經(jīng)很大，地方應(yīng)該增加資金的支持力度；到了省一級則認為，中央的支持力度還有加大的空間；而到了市一級，他們認為，資金是難題，但最現(xiàn)實最突出的難題在拆遷。

　　“一個是拆遷，一個是錢。錢是認識問題，是執(zhí)政理念的問題，哈爾濱困難不？比其他地方都困難，我都能整出錢來，他們怎么整不出來錢？但拆遷問題確實太難了。”蓋如垠感嘆。

　　新的《房屋征收與補償條例》于年初正式實施后，行政強拆也宣告退出了歷史的舞臺。從個人權(quán)益保障的角度，這當(dāng)然是歷史性的進步。而從地方政府的角度，他們幾乎失去了“征拆事業(yè)”中最有效的手段。這使得征拆工作異常繁難。

　　“整個拆遷進度都放緩了，過了獎勵期之后就進入一個僵持階段。我們正在愁的就是征拆問題如何破題。”魏偉說，他們迫切需要法院的配合。

　　根據(jù)新條例的規(guī)定，只有法院擁有強制執(zhí)行權(quán)。但法院沒有足夠的人力，面對這么大的征拆量也非常懼怕，這是矛盾所在。

　　全國都如此。據(jù)參加會議的官員透露，6月11日在石家莊召開的全國保障性安居工程工作會議上，各地反映的難題幾乎都是拆遷。住建部方面沒有作答，當(dāng)然也無法作答。

來源：中國經(jīng)濟周刊