博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)7月2日盛大開(kāi)幕。7月3日上午，芭蕾雨•開(kāi)創(chuàng)城市發(fā)展新格局論壇舉行。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵發(fā)表了演講。

（以下為演講實(shí)錄）

　　李鐵：芭蕾雨奧特萊斯這個(gè)項(xiàng)目，我要調(diào)整一下我的內(nèi)容，但我也要講一下中國(guó)地產(chǎn)的形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，及未來(lái)在房地產(chǎn)發(fā)展格局中應(yīng)該做出什么樣的調(diào)整。
　　第一，了解一下國(guó)家十二五時(shí)期的城市化率，其中大概38%的戶籍人口，如果50%的城市化率面對(duì)不同的社會(huì)主體，下一個(gè)是流動(dòng)人口。
　　第二，了解一下城市發(fā)展。大概我們國(guó)家的城市有19322個(gè)鎮(zhèn)，這是我們的研究范圍，現(xiàn)在我們的城市規(guī)模劃分不是按照人口劃分，是按照等級(jí)劃分。我們也要注意這19322個(gè)鎮(zhèn)里平均鎮(zhèn)級(jí)人口有1萬(wàn)人，平均財(cái)政收入有4億，這些絕大部分在郊區(qū)這樣的地區(qū)。要在空間上考慮，我們?cè)诔鞘谢l(fā)展的水平里的發(fā)展方向。
　　第三，城市化特點(diǎn)。中國(guó)的城市是有等級(jí)的，地級(jí)市、縣級(jí)市、包括，行政等級(jí)可以把計(jì)劃分配的土地和資源，省會(huì)城市達(dá)到最多，往下遞減，也可以通過(guò)財(cái)政的各種方式集中高水平城市。越高等級(jí)的城市的公共服務(wù)水平越好，這種公共服務(wù)水平的差異化決定了中國(guó)的房地產(chǎn)需求。有人不知道，中國(guó)戶口和上海戶口，隨便一個(gè)流動(dòng)人口為什么可以到北京，因?yàn)楸本┯泻芎玫木蜆I(yè)機(jī)會(huì)、很好的公共服務(wù)水平。所以我們看到房?jī)r(jià)只看到一面，意味著越高等級(jí)的城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是人口越來(lái)越多。同時(shí)在這些城市里又有好的政策，所有的這些城市排斥的是中低端的。針對(duì)這種情況，我們就知道，地產(chǎn)發(fā)展的主要目標(biāo)應(yīng)該是隨著等級(jí)化、城市化的高低向上走，在這里得到它最高的回報(bào)。
　　但是我們注意到現(xiàn)在發(fā)生了一些變化，限價(jià)政策意味著城市雖然核心地區(qū)的資源高，房?jī)r(jià)上漲，但是同時(shí)面臨著大量經(jīng)濟(jì)人口沒(méi)有住房，需要去選擇新的住房 的空間，所以城市核心地區(qū)可能不是他們的最佳選擇。但我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展格局面臨著一些問(wèn)題，上個(gè)星期我們參加了河北的一個(gè)會(huì)，他選擇了沿北京邊界的14個(gè)城市作為發(fā)展目標(biāo)，目標(biāo)是要形成高品質(zhì)、高生態(tài)，高人才的發(fā)展模式。但是我在會(huì)上提了一個(gè)問(wèn)題，在河北和北京競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，公共服務(wù)水平是沒(méi)有辦法競(jìng)爭(zhēng)的， 當(dāng)北京也需要高等人才，高檔服務(wù)的時(shí)候，你也不占優(yōu)勢(shì)，所以這種情況下，我們發(fā)現(xiàn)我們選擇地產(chǎn)發(fā)展導(dǎo)向的時(shí)候，雖然城市的主城區(qū)有地產(chǎn)發(fā)展最好的資源，但是資源是有限的，會(huì)向郊區(qū)聚攏，我們要看具備什么樣的發(fā)展條件。
　　作為地產(chǎn)發(fā)展模式，或者政府長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展房市，一定要針對(duì)消費(fèi)群體可能有的選擇，但是我在全國(guó)做調(diào)查的時(shí)候注意到，中心城市現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，特別特大城市，尤其像奧特萊斯這種類型的，或萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，原來(lái)一個(gè)城市的單中心模式，北京原來(lái)的西單可以形成多中心，有助于緩解交通壓力，可是到了郊區(qū)的發(fā)展出現(xiàn)了另外一個(gè)情況。郊區(qū)發(fā)展是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為主導(dǎo)的新興發(fā)展模式，正是因?yàn)檫@種以地產(chǎn)商為主導(dǎo)的新興模式，導(dǎo)致了它的發(fā)展的功能單一化了，就是功能滯后。全國(guó)有很多城市，郊區(qū)的新城區(qū)包括我講的都功能單一化，因?yàn)槿鄙俪鞘泻?。城市有核心的市，如果沒(méi)有消費(fèi)行為、沒(méi)有休閑行為的城市一地是一個(gè)死城，比如我去南昌縣，那里開(kāi)發(fā)了很多地產(chǎn)，到晚上燈全黑了，因?yàn)榇蠹揖褪菫榱速I一塊地，是為了保值，但是沒(méi)有內(nèi)在，所以這塊就需要我們?cè)谛鲁鞘邪l(fā)展中考慮，在郊區(qū)的選擇過(guò)程中，要考慮城市是什么樣的。比如我去歐洲的小城市，每個(gè)都是小的城市中心，這是發(fā)展的一個(gè)大的問(wèn)題。
　　第二個(gè)問(wèn)題是城市的選址，我們現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的新城選址是隨意型的，以生態(tài)宜居為條件，我們選擇了一個(gè)別墅群的發(fā)展模式，這個(gè)不考慮交通，現(xiàn)在恐怕就要面臨重新選擇。我要選擇發(fā)展路徑和發(fā)展地點(diǎn)的時(shí)候，是否能和政府所規(guī)劃的相吻合。恰恰一個(gè)很大的問(wèn)題。城市的發(fā)展不會(huì)允許房地產(chǎn)商限制開(kāi)發(fā)，而是要先建公共設(shè)施，我回來(lái)再跟國(guó)內(nèi)的很多人講，為什么要先建公共設(shè)施，但我們認(rèn)為地價(jià)是最重要的，政府先建公共設(shè)施的時(shí)候，拿很便宜的地建了應(yīng)該的學(xué)校、醫(yī)院等等這些設(shè)施，造成地價(jià)升值，這樣的話政府負(fù)擔(dān)就小了。政府想的是先拿土地，等房子降了之后，再用商業(yè)開(kāi)發(fā)的模式去拿地，這是現(xiàn)在發(fā)展模式被地產(chǎn)商推著走的現(xiàn)象。
　　在目前我們要開(kāi)發(fā)城市，選擇城市發(fā)展格局要注意幾個(gè)問(wèn)題，第一是向新城區(qū)擴(kuò)展，要注意交通的發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)槟阋媾R中等收入人口向郊區(qū)集中的時(shí)候， 交通一定要方便。如果沒(méi)有更好的、便捷的交通設(shè)施這個(gè)城市一定會(huì)面臨很大的麻煩。第二是促進(jìn)城市功能多元化，我們注意到新城開(kāi)發(fā)，在全國(guó)最大的特點(diǎn)拋棄老縣區(qū)直接在一個(gè)城市或森林，我覺(jué)得這個(gè)是不合理的現(xiàn)象，在一些縣區(qū)，一些老城鎮(zhèn)還有一些居中的服務(wù)設(shè)施為城市提供服務(wù)，所以這個(gè)恐怕也是我們最終要考慮的。
　　第三，我們的一些大城市功能大是比較普遍的現(xiàn)象，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先促進(jìn)感覺(jué)模式，商業(yè)的背景開(kāi)發(fā)，這種開(kāi)發(fā)模式要針對(duì)不同的群體，我們的大城市中心有很多的人口，但在城市邊緣的地方有一個(gè)最追求的問(wèn)題，地價(jià)的價(jià)格導(dǎo)致商品的價(jià)格。比如到小區(qū)的小城市買和到北京市去買是不一樣的，這也是我們選擇新城區(qū)的時(shí)候，它的價(jià)格也一定會(huì)隨著地價(jià)發(fā)生很大的變化。
　　所以我想地產(chǎn)發(fā)展不僅僅是多元化的選擇，在空間上有特別注意發(fā)展，還要針對(duì)中國(guó)城市的特點(diǎn)。北京限制人口限制在城區(qū)或行政管轄區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)地改市、 縣改市后相當(dāng)于一個(gè)地區(qū)，在中間還有無(wú)數(shù)小城市可以作為資源、人口要素，在這個(gè)過(guò)程中地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)如何和中心城市開(kāi)發(fā)有效結(jié)合來(lái)進(jìn)行合理分布，創(chuàng)造出新的發(fā)展模式，不僅僅是商業(yè)發(fā)展模式，也不僅僅是消費(fèi)的發(fā)展模式，更重要的是要提供它的公共服務(wù)模式，所謂公共服務(wù)模式就是要求醫(yī)院、學(xué)校各種公共設(shè)施。
　　芭蕾雨這個(gè)項(xiàng)目我覺(jué)得是一個(gè)很好的項(xiàng)目。所有體育和文化是一個(gè)城市的非常重要的內(nèi)容，你們肯定我們現(xiàn)在的城市發(fā)展，想沒(méi)想到在城區(qū)里給所有的年輕人口提供充足的體育開(kāi)發(fā)方式，到開(kāi)發(fā)區(qū)去小籃球場(chǎng)、小足球場(chǎng)到處都是，可是中國(guó)沒(méi)有。打造城市化品牌、塑造城市化形象，可是“城市化”我們所面臨的就是所謂的高檔文化聚集，要提供一個(gè)真正能滿足大文化消費(fèi)的公共和市場(chǎng)服務(wù)的重要內(nèi)容的時(shí)候，恐怕我們要給所謂的奧特萊斯提供一個(gè)公眾文化的品牌形象。文化市場(chǎng)改革，我們現(xiàn)在剛剛開(kāi)始，我所看到的芭蕾雨會(huì)和城市，也會(huì)和企業(yè)很好的形成一個(gè)重要的企業(yè)品牌。
　　奧特萊斯提供芭蕾雨的概念，這個(gè)概念不是一個(gè)簡(jiǎn)單的消費(fèi)概念，是城市的多元化功能發(fā)展的概念，而這種概念不僅僅局限在商業(yè)消費(fèi)上，更重要的是提供城市的文化消費(fèi)，以適合我國(guó)的，未來(lái)的二十一世紀(jì)城市化高水平的提高，也適合未來(lái)城市化發(fā)展中50—60%人群素質(zhì)的提高，在這個(gè)提高的過(guò)程中，我們地產(chǎn)商才能使大家共同受益，謝謝。
 

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