今年“兩會”總理溫家寶的政府工作報告，勾勒中國經(jīng)濟社會在2012年的發(fā)展脈絡(luò)，也間接反映出“兩會”后今年整個樓市的調(diào)控趨勢。筆者從幾組不同的數(shù)據(jù)來分析研判“兩會”對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

第一組：2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5%，居民消費價格控制在4%左右，廣義貨幣預(yù)期增長14%。

從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，盡管樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號，但是，從這些具體指標來看，在經(jīng)濟增速預(yù)期放緩的市場背景下，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口。

具體而言，中央政府將2012年GDP增速目標下調(diào)低于8%，足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價已經(jīng)有了充分的心理準備，中央不會因為短期內(nèi)經(jīng)濟的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。尤其是，2012年居民消費價格控制在4%左右這一目標，也可以很明確地看出，房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行，樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘。

因此，從政策或制度走向來看，全國住房信息互聯(lián)、房產(chǎn)稅試點范圍的擴大、讓更多存量房入市等方面的政策或制度有可能會在今年全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢。

由此我們可知，以自住需求為主的市場仍將是2012年房地產(chǎn)市場的主要特征。開發(fā)企業(yè)要獲得比較好的發(fā)展預(yù)期，只能圍繞著以“自住需求”這個核心來開發(fā)及推盤，在2012年，不要期望由于房價反彈及持續(xù)上漲而帶來的房地產(chǎn)市場溢價收益空間。

但是，按照歷年GDP的實際增速，尤其是近兩年中國的GDP實際增速，GDP實際增速往往比計劃的高出1%~2%，那么，按照這樣的邏輯推算，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值實際增長有可能在8.5%~9.5%之間。如果按此推算，那么2012年的房地產(chǎn)市場投資及發(fā)展狀況應(yīng)該和2011年差不太多。具體到房地產(chǎn)市場的交易量價來說，由于調(diào)控政策未有實質(zhì)性的松動，因此，成交價格仍然不會有突破，但是成交量有可能會因為“微調(diào)”而有起色，但仍然不會超越自住需求甚至首次改善這個基本紅線。

第二組：城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)，中國城鎮(zhèn)化率超過50%。

從全國房地產(chǎn)市場投資情況來看，城鎮(zhèn)化進程的主力是二三線城市、甚至三四線城市及其周邊的城鎮(zhèn)，這些城市受到樓市調(diào)控的影響并不大。從各個城市的發(fā)展規(guī)劃來看，大多數(shù)城市都出臺了類似于新城、新區(qū)、城市副中心等發(fā)展規(guī)劃，在這樣的發(fā)展規(guī)劃下，未來這些城市仍將保持相對較高的房地產(chǎn)投資的增速。相對較高的房地產(chǎn)投資增速將保證整個中國城鎮(zhèn)化率超過50%。從這個角度而言，未來中小城市的房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的市場發(fā)展機會。

第三組:新開工700萬套以上保障性住房，中國2012年擬安排財政赤字8000億元。

此組數(shù)據(jù)表明，通過財政及社會力量的有力支持，保障房建設(shè)會在2012年逐步推進，最終在實質(zhì)意義上逐步形成保障性住房和商品房兩個市場。保障性住房市場足以平抑商品房市場帶來的價格上漲的動力，同時，保障性住房可以滿足大多數(shù)普通民眾對于居住的基本需求，促進房價合理回歸，其帶動的投資又能成為“穩(wěn)增長”的重要力量。

第四組:“PM2.5”首度寫入政府工作報告。

“PM2.5”首度寫入政府工作報告，這將進一步引起人們對于生活環(huán)境及質(zhì)量的關(guān)注。這將進一步帶動低碳、綠色等科技因素在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的應(yīng)用，尤其是對于“恒溫、恒濕、恒氧”技術(shù)在室內(nèi)空間的運用會起到助推作用。這讓一些具有科技住宅、低碳技術(shù)的開發(fā)企業(yè)迎來了新一輪的市場發(fā)展機會，今后有可能會有更多的企業(yè)走向綠色、低碳，同樣，“PM2.5”的發(fā)布有可能促進以健康、養(yǎng)生為主題的養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，以及與此相關(guān)的旅游地產(chǎn)的市場的發(fā)展。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■張宏偉/文 來源：中國建設(shè)報 2012-03-14