今年的市場(chǎng)依然很好，以為調(diào)控會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)大幅降溫的想法其實(shí)是幼稚的。
       我們統(tǒng)計(jì)了目前商品房數(shù)據(jù)比較完整的55個(gè)城市，今年1-7周的商品房成交面積約為4643萬(wàn)平米，同比去年1-7周（也包括了春節(jié)）的4560萬(wàn)平米是略有增長(zhǎng)的。
       其中28個(gè)城市7周的銷售面積同比是增長(zhǎng)的，27個(gè)城市是下降的，因此，今年的市場(chǎng)降溫還是不能妄下斷論的。
       這是因?yàn)檎叩倪壿嬍?ldquo;既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”，很多人看見了第一句的“抑制資產(chǎn)泡沫”，卻忽略了后一句的“防止大起大落”尤其是防止“大落”。

新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷

       今年房地產(chǎn)政策面的主基調(diào)是熱點(diǎn)城市“抑制資產(chǎn)泡沫”、非熱點(diǎn)城市繼續(xù)“去庫(kù)存”。
       從目前的情況看，政策已經(jīng)見效，市場(chǎng)既沒有大起，也沒有大落。
       今年前7周，16個(gè)被調(diào)控的熱點(diǎn)一二線城市中有12個(gè)城市的成交量是下降的，同比下降38%，僅有4個(gè)城市是上升的，上升幅度僅為22%，整體上也下降了28%。
       這是因?yàn)闊狳c(diǎn)城市通過(guò)調(diào)控抑制需求、減少成交、限制房?jī)r(jià)上漲，從而防止了形成大的資產(chǎn)泡沫。行政干預(yù)將熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)死死按住，市場(chǎng)理性有所恢復(fù)，住房市場(chǎng)火爆與土地市場(chǎng)瘋狂均明顯降溫，住宅成交面積有所下降。
       而未調(diào)控的39個(gè)城市中有15個(gè)城市是下降的，下降幅度僅為14.4%，上升的城市則達(dá)到24個(gè)，上升幅度為60.5%，整體上是上升的，上升34.4%。
       這是因?yàn)槿ツ甑?ldquo;去庫(kù)存”依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策依然在執(zhí)行，包括各類貸款的優(yōu)惠、較低的首付比例、稅收減免與財(cái)政補(bǔ)貼等，除了被調(diào)控城市，其它城市的政策依然是鼓勵(lì)購(gòu)房，這些城市的銷售基本保持了相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，這就貫徹了房地產(chǎn)市場(chǎng)防止“大落”的政策邏輯。
       防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大落”，在于政策的精準(zhǔn)調(diào)控、分城施策，特別是在城市分化越來(lái)越大的今天，防止房地產(chǎn)大起大落的責(zé)任已經(jīng)落在地方政府身上，地方政府既要落實(shí)抑制資產(chǎn)泡沫的要求、抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，又要切實(shí)增加市場(chǎng)供應(yīng)、防止地價(jià)的過(guò)快上漲。這對(duì)于地方政府既想爭(zhēng)取更多土地出讓金收益，又要控制土地市場(chǎng)過(guò)高溢價(jià)率的確是一個(gè)兩難的選擇，也是調(diào)控藝術(shù)的最大考驗(yàn)。
但是，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)還沒有真正降溫。
       今年前7周，被調(diào)控的17個(gè)熱點(diǎn)一二線城市住宅用地成交面積并未下降，總計(jì)成交287宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到3990萬(wàn)平米，相比去年同期的2603萬(wàn)平米，增長(zhǎng)超過(guò)53%。雖然土地溢價(jià)率從去年的48%下降到今年的30.7%，但實(shí)際上土地成交樓面均價(jià)卻從3904元/平米上升到5016元/平米，上漲28.5%?？梢姛狳c(diǎn)一二線城市雖然正在經(jīng)歷調(diào)控，但開發(fā)商依然看好其后市。
       三四線城市土地成交雖然整體上下降了23%，但是各區(qū)域是不均衡的，珠三角成交住宅用地增長(zhǎng)了79%，主要因?yàn)槿ツ曛槿浅山涣枯^低，而中西部和東北分別下降了51%和38%，顯示了開發(fā)商對(duì)中西部和東北地區(qū)的集體看空。
       但是，除了東北成交住宅用地樓面價(jià)下降了5%之外，其它區(qū)域的三四線城市土地樓面價(jià)都是上漲的，其中，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海分別上漲了45%和39%，珠三角也上漲了12%?？梢婇_發(fā)商補(bǔ)充庫(kù)存不僅在一二線城市，追求規(guī)模增長(zhǎng)的房企在三四線城市依然需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，而一些庫(kù)存去化不錯(cuò)的三四線城市土地價(jià)格也隨之上漲。
       地價(jià)上漲意味著地方政府土地財(cái)政的依賴路徑依舊，也意味著在土地壟斷的市場(chǎng)中地價(jià)幻想下跌并不現(xiàn)實(shí)，除非出現(xiàn)2008年一樣百年不遇的危機(jī)。
開年不錯(cuò)，全年的住宅市場(chǎng)會(huì)如何？
       我們預(yù)判，住宅市場(chǎng)的成交量將趨于持平，這是因?yàn)槌鞘蟹只沟酶黝惓鞘械墓?yīng)和成交出現(xiàn)了較大差異，但在整體上卻保持了均衡。
       4個(gè)一線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)短缺和政策抑制需求導(dǎo)致成交面積逐漸萎縮，2015年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積比2014年少了10%，去年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積又比2015年減少了18%，這種狀況還會(huì)持續(xù)下去，因而去年合計(jì)成交住宅用地面積僅為前年的50.9%，更是2013年的38%，預(yù)計(jì)今年成交量會(huì)下降15%左右，合計(jì)減少800萬(wàn)平米，到2020年4個(gè)一線城市的住宅成交面積會(huì)整體萎縮50%（相對(duì)于2016年）。
       二線城市雖然可以實(shí)施“人地掛鉤”——按照人口增加數(shù)量增加土地供應(yīng)指標(biāo)，但這些省會(huì)城市增加供應(yīng)的意愿并不強(qiáng)烈，不僅是因?yàn)橥恋囟倘保乙惨驗(yàn)轲囸I供地才會(huì)最大化土地價(jià)值，我們預(yù)計(jì)未來(lái)四年年均增加供應(yīng)大概不會(huì)超過(guò)5%，當(dāng)然，事實(shí)上，近年來(lái)二線城市的土地供應(yīng)是逐年減少的，去年這樣好的市場(chǎng)形勢(shì)也僅與前年基本持平，預(yù)計(jì)今年合計(jì)成交量增加1000萬(wàn)平米，到2020年住宅成交面積最多增加20%（相對(duì)于2016年）。
       三四線城市大多還在去庫(kù)存的路上，屬于市場(chǎng)的自然消化，而隨著居民人均住房套數(shù)的增加和新進(jìn)城的人口逐漸減少，去年的成交面積大約占到全國(guó)的45%，未來(lái)也會(huì)逐步下降，今年略有減少，到2020年整體降幅10%應(yīng)該是不奇怪的（相對(duì)于2016年）。
       一二三四線城市的銷售面積增減對(duì)沖，未來(lái)四年成交面積基本持平、略有下降是可以預(yù)期的。
       如果銷售面積可以基本持平，市場(chǎng)豈不是很好嗎？而且，房?jī)r(jià)只漲不跌，成交額還會(huì)增加，在去年雙高的市場(chǎng)之上保持平穩(wěn)，對(duì)于任何企業(yè)都是夢(mèng)寐以求的最大利好，企業(yè)最怕的是大起大落，因?yàn)樵诖蠓▌?dòng)的市場(chǎng)中，企業(yè)是沒有戰(zhàn)略目標(biāo)、沒有資源匹配、沒有人員穩(wěn)定，也沒有理想業(yè)績(jī)的。
       君不見，50強(qiáng)房企都還在加速奔跑之中，銷售目標(biāo)只增不減，1月房企拿地積極，也預(yù)示著大開發(fā)商們集體看好后市。今年19大將勝利召開、明年新一屆政府將履新上任，如果沒有國(guó)際上的重大黑天鵝事件，今年的住房市場(chǎng)一定會(huì)浪恬波靜、四海承平的。
(據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)