2015年，我國人均居住建筑面積達到33平方米。但是，全國仍有約16萬個老舊小區(qū)（涉及約4300萬戶家庭、1.3億居民）建筑抗災能力弱、能耗高、使用功能差，成為全面建成小康社會住房領域的短板。

　　問題
　　當前，老舊小區(qū)改造面臨協(xié)調難問題。分項審批流程復雜、過程嚴格，涉及房管、國土、建設、市政、交通等多個部門，僅加裝電梯就要蓋46個圖章。另外，政策法規(guī)不配套。宜居改造涉及的容積率調整、綠化方案變更等，很多老舊小區(qū)不符合現行法律法規(guī)和規(guī)劃關于住宅用地的要求，面臨改造“從新”還是“從舊”問題；改造標準規(guī)范缺失，基層行政管理部門審批依據不充分、標準不清晰、操作難度大。

　　建議
　　擴大試點逐步推廣。根據上海、北京、廣東、福建、四川、河北等省市開展的老舊小區(qū)改造項目試點經驗，調整和制定老舊小區(qū)改造相關技術標準，盡快制定適宜的容積率、建筑間距、建筑高度控制、光照時間等標準，對改造項目給予一定的寬容。對已投入使用的住宅小區(qū)，加建的物管、文體、環(huán)衛(wèi)、消防、市政用房等底層小區(qū)公共配套設施不納入既有住宅小區(qū)的容積率、建筑密度、綠地率等的指標考核，新增的電梯、停車、管道應符合現行規(guī)范標準。建立老舊小區(qū)改造工作專家?guī)欤撟C解決疑難技術問題，進行新材料、新技術、新工藝、新工具等技術推薦，制定老舊小區(qū)宜居綜合改造的技術導則。
　　分類分項統(tǒng)籌推進。一是加裝電梯等項目，采取居民出資、財政適當補貼方式。結合閩、川、京、滬等地經驗，可采取購買電梯直接費用的50%由財政負擔，電梯井、基坑等其他費用由住戶集資或提取維修基金。結構改造而增加的面積，由受益居民戶承擔建設成本。二是公共服務項目，如建筑節(jié)能改造，小區(qū)路面、排水、綠化、照明及車位鋪裝等，由財政給予補貼；社區(qū)養(yǎng)老用房、醫(yī)療等配套設施，協(xié)調民政、衛(wèi)計專項資金支持；智能社區(qū)、安全監(jiān)控建設由財政出資。三是換熱站、二次管網、串改并等供熱改造，以及戶內外水電改造，采取居民、政府、企業(yè)共擔方式。四是經業(yè)主同意后，企業(yè)負責建設小區(qū)停車場，并以運營收入補償建設費用，一定年限后運營收益權歸還業(yè)主。
　　改革完善管理制度。一是出臺相關文件，明確改造模式。堅持業(yè)主“自主申請、自主改造”，形成基層組織、代建單位、政府部門協(xié)調推進的“三位一體”改造模式。街道辦、居委會負責開展宣傳、凝聚共識，做好利益協(xié)商以及費用分攤等工作。代建單位全程負責實施、后續(xù)運營和維護更新。政府部門開展相應協(xié)調和管理監(jiān)督職責。明確前期意見征詢、建筑結構安全鑒定、設計方案公示和協(xié)議簽訂、立項批復、方案審批和規(guī)劃許可、建設施工、監(jiān)督檢驗和竣工驗收、產權與后續(xù)運營等過程中各主體責權。二是推行“一門審批”。由住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭負責協(xié)調統(tǒng)籌，梳理相關的審批文件和材料；規(guī)劃部門為主審批單位進行審批；其他相關部門根據規(guī)劃部門的前置審批結論集中給予復議和審批。
　　拓寬渠道整合資金。一是鼓勵將住宅維修基金用于老舊小區(qū)房屋改造和維護；拓寬公積金申請使用范圍；公有住房出售后款項的20%可以根據相關政策，建立老舊小區(qū)改造補助資金渠道。二是整合節(jié)能環(huán)保改造、智慧城市、海綿城市、地下管廊、光纖入戶、水電暖智能化、社區(qū)養(yǎng)老設施等多種專項資金。三是房價較高地區(qū)可考慮結合停車設施建設進行結構增層，鼓勵底層和二層居民置換。騰出的底層空間用以停車或社區(qū)公共服務，二層可用于出售平衡改造資金。

來源：中國建設報