根據(jù)全球電力供應(yīng)等數(shù)據(jù)，筆者推算：2008年全球二氧化碳排放量超過了400ppm,這個(gè)水平接近聯(lián)合國(guó)國(guó)際氣候變化委員會(huì)（IPCC）界定的危險(xiǎn)氣候變化底線445ppm-535 ppm的臨界點(diǎn),這意味著全球平均溫度的升幅將接近3攝氏度，由此，全球范圍內(nèi)將發(fā)生重大的氣候和環(huán)境災(zāi)難。這個(gè)變化對(duì)中國(guó)而言，意味著2013年至2018年間將發(fā)生干旱、洪水、凍土變化、青藏高原的冰川融化、海平面上升、周邊洋流變化等直接災(zāi)難，以及糧食減產(chǎn)、疾病多發(fā)等間接挑戰(zhàn)。為此，我們必須研究一套行之有效的約束機(jī)制再造中國(guó)的發(fā)展路徑，制止全球氣候和環(huán)境災(zāi)難的整體爆發(fā)。

筆者認(rèn)為，2008年是發(fā)生了全球金融災(zāi)難的一年，這個(gè)危機(jī)充其量是百年一遇；同時(shí)，2008年也是發(fā)生了氣候、環(huán)境和能源綜合災(zāi)難的一年，這個(gè)危機(jī)是千年一遇。對(duì)于這種疊加的復(fù)式危機(jī)，前者仿如自殺，需要急救；后者仿如中毒，服毒后甚至能夠產(chǎn)生興奮，這也是后者變化還沒有引起整個(gè)社會(huì)高度重視的原因。

   災(zāi)中生機(jī)：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正迎來創(chuàng)新周期

災(zāi)難氣候的不斷變化，促使發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能的要求越來越高，綠色建筑也就應(yīng)運(yùn)成為建筑發(fā)展的流行時(shí)尚。筆者認(rèn)為，雖然綠色建筑現(xiàn)在還是一個(gè)概念，但是我們迫切需要將其定量化、法制化。而且，綠色建筑并不等于高成本的建筑，綠色建筑也不僅僅是高科技的建筑，綠色建筑目前包括生態(tài)建筑、可持續(xù)發(fā)展建筑、節(jié)能環(huán)保建筑等多種形式，主要是指充分利用自然資源、人工手段和科技集成，以人、建筑和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)創(chuàng)造的健康的居住形態(tài)。綠色建筑古已有之，而環(huán)境災(zāi)難之頻生更要后有來者！

基于此，筆者將中國(guó)商品化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系劃分為兩個(gè)周期：其一，1987年至2008年，這個(gè)時(shí)期經(jīng)過1987年1月29日上海市人民政府率先頒布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，第一次以地方法規(guī)的形式確立了土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的行為，此后深圳、海南、珠海、天津等地也推進(jìn)了類似改革，這在當(dāng)時(shí)是違憲的土地制度改革，為此，地方政府冒了巨大的改革風(fēng)險(xiǎn)，也是22年以來房地產(chǎn)改革的實(shí)際受益者。據(jù)此，1988年4月12日七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過的憲法修正案果斷規(guī)定，將憲法第十條第四款修正為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”它實(shí)現(xiàn)了將土地所用權(quán)和土地使用權(quán)分離的制度安排，通過規(guī)定土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，肯定地方政府的試點(diǎn)法規(guī)，直接推動(dòng)了以土地使用權(quán)商品化運(yùn)轉(zhuǎn)的制度框架，也制造了20年以來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地的旺盛需求。正是借此突破，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入商品化階段。在此階段，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是以地方政府為主的土地利益的分配論構(gòu)建了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)，所以，這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主體是地方政府和開發(fā)商。

在此期間，中國(guó)的GDP從1986年的18774億元提高到2008年的300670億元，增加了16倍；1986年中國(guó)完成住宅投資181億元，而到2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資完成額30508億元，增加了100倍以上。經(jīng)過22年的發(fā)展，中國(guó)營(yíng)建了150億以上的城鎮(zhèn)房屋，每年平均竣工七、八億平方米，這個(gè)規(guī)模拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有效地解決城鎮(zhèn)居民的房屋需求。

但是，這個(gè)房屋體系基本上維系于1824年英國(guó)人發(fā)明的水泥材質(zhì)的基礎(chǔ)上，造成的污染、耗能等問題比比皆是。水泥雖然不是毒品，可是對(duì)于當(dāng)代中國(guó)而言，這個(gè)消耗也是巨大的，不可持續(xù)的！金融海嘯和氣候環(huán)境的雙重危機(jī)需要轉(zhuǎn)變這個(gè)局面，這就需要自2009年起進(jìn)入到一個(gè)房地產(chǎn)全新發(fā)展的時(shí)期，筆者將這個(gè)周期定義為綠色建筑時(shí)代。

這個(gè)周期最低10年時(shí)間，它的本質(zhì)就是以技術(shù)體系論為基本再造中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)；這個(gè)時(shí)期需要強(qiáng)大的開發(fā)商轉(zhuǎn)型為高新技術(shù)企業(yè)，從整合、投資、銷售房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)調(diào)整為流程化的綠色房屋生產(chǎn)企業(yè)和服務(wù)企業(yè)，從以區(qū)域經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榭绲貐^(qū)、跨行業(yè)發(fā)展和企業(yè)整合，從以參拍土地項(xiàng)目到整體創(chuàng)造健康房屋和管理綠色建筑；這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主體是創(chuàng)新企業(yè)和消費(fèi)者。

對(duì)于這個(gè)時(shí)代的到來，我們已經(jīng)別無選擇了。

   危中擇機(jī)：

金融災(zāi)難的重建中，美國(guó)率先擎起節(jié)能建筑改革之旗

2009年1月25日,美國(guó)白宮最新發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃進(jìn)度報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：近年內(nèi)要對(duì)200萬(wàn)所美國(guó)住宅和75%的聯(lián)邦建筑物進(jìn)行翻新，提高其節(jié)能水平。這說明值此危機(jī)重建之際，美國(guó)的事情萬(wàn)緒千頭，但是奧巴馬政府卻仍將綠色建筑產(chǎn)業(yè)變革，擇選為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的重心之一，明確希望這個(gè)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)歷史的爆發(fā)力量成為再造美國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)。對(duì)美國(guó)而言：房屋不但是金融產(chǎn)品，需要信貸救助；房屋也是能源和材料產(chǎn)業(yè)的精華，需要變革升級(jí)；房屋更是能源、氣候和環(huán)境的體系運(yùn)轉(zhuǎn)的結(jié)合部，決定著人類未來基本的生產(chǎn)方式和生活方式。

因此，誰(shuí)把握了綠色建筑革命，誰(shuí)就將主導(dǎo)全球能源產(chǎn)業(yè)的變革，誰(shuí)就將領(lǐng)跑世界，誰(shuí)就將掌握全球3000億平方米房屋改造和修繕的市場(chǎng)方向和商業(yè)機(jī)遇。

大能源變革將成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)振興的主力，節(jié)能建筑變革也就成為美國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)革命重要組成部分。應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，中國(guó)也選擇了以能源產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為拉動(dòng)內(nèi)需的重要領(lǐng)域，但是到目前為止，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并沒有將大能源變革作為主力產(chǎn)業(yè)，也沒有將綠色建筑當(dāng)做一場(chǎng)新技術(shù)革命來經(jīng)略，更不用說要成為創(chuàng)新的領(lǐng)跑者。這就有可能使我們失去一次主導(dǎo)全球新技術(shù)革命的歷史機(jī)遇。 

而且，不認(rèn)真研究國(guó)際產(chǎn)業(yè)變革的最新情況，我們現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)振興很可能脫離全球新產(chǎn)業(yè)革命的創(chuàng)新軌道，甚至反向運(yùn)動(dòng)，屆時(shí)中國(guó)的整體損失將會(huì)更大。也就是說，中美兩個(gè)大國(guó)在這次危機(jī)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中采取了不同的異步戰(zhàn)略，這種不同戰(zhàn)略的本質(zhì)是中美在未來的全球分工中采取了不同的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，不同的增長(zhǎng)道路。但是，這種差一等、慢半拍的戰(zhàn)略有可能使中國(guó)在新的國(guó)際分工中居于并非理想的地位。

目前，消費(fèi)券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等小體量、小規(guī)模、緩進(jìn)展的提振中國(guó)內(nèi)需的措施正在逐步展開，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量為依憑解決危機(jī)重建問題。但是，應(yīng)對(duì)危機(jī)中國(guó)不能僅依靠游擊戰(zhàn)、運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)，也必須依靠大規(guī)模的集團(tuán)軍的會(huì)戰(zhàn)。目前來看，中國(guó)必須立即啟動(dòng)大轉(zhuǎn)型、大體量運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)需擴(kuò)張建設(shè)，搭建超級(jí)活性的內(nèi)需主框架，而發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費(fèi)的最理想平臺(tái)。

過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是限制固定資產(chǎn)投資，就是限制房地產(chǎn)投資這個(gè)觀點(diǎn)是不對(duì)的；但是，重復(fù)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式以擴(kuò)大房地產(chǎn)投資也是不對(duì)的。金融危機(jī)為我們提供了一個(gè)以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的難得的歷史機(jī)遇，這個(gè)“置換”，不但能夠?qū)⒅袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步投送到當(dāng)代世界建筑的頂端水平，而且能夠以梯級(jí)連帶的方式拉動(dòng)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集群轉(zhuǎn)型，建立中國(guó)在未來百年內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新變革。因此，以房地產(chǎn)業(yè)為優(yōu)選，是任何中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的理想開端，市場(chǎng)化應(yīng)該是運(yùn)轉(zhuǎn)的基本選擇。

實(shí)際上，中國(guó)擁有一個(gè)比美國(guó)大的多的綠色建筑革命的市場(chǎng)。僅以供熱管理市場(chǎng)為例，截止2008年底，中國(guó)目前集中供熱的建筑面積近70億平方米，平均能耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤大約為20公斤/平方米/年，如果推進(jìn)分戶供暖計(jì)量新制，每年預(yù)計(jì)可節(jié)省采暖用煤億噸以上，減排二氧化碳過億噸，每年可直接節(jié)省費(fèi)用過千億。如果投入一萬(wàn)億以上資本徹底改建節(jié)能化的中國(guó)供熱系統(tǒng)，大約10年就可以有滿意的回報(bào)。

中國(guó)外匯儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正在全世界尋找理想投資機(jī)會(huì)，其實(shí)最好的投資項(xiàng)目就在我們自己的家門口。而且，綠色建筑這個(gè)巨大的需求，這個(gè)巨大的市場(chǎng)，一經(jīng)喚起將使我們的國(guó)家擁有世界上最大綠色革命的機(jī)會(huì)，我們沒理由讓中國(guó)建筑的節(jié)能化革命沉睡。

   別無選擇：

綠色建筑是打開中國(guó)內(nèi)需的戰(zhàn)略大通道

考察中國(guó)目前所有的產(chǎn)業(yè)之中，商品化程度最快、產(chǎn)業(yè)體量最大、存量?jī)r(jià)值最高、產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響最大、對(duì)地方政府財(cái)政直接貢獻(xiàn)最多、與老百姓生活最密切、與國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系較為分割且地域性最強(qiáng)、拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)最有效的產(chǎn)業(yè)，就是房地產(chǎn)業(yè)。沒有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，中國(guó)不可能渡過本次經(jīng)濟(jì)危機(jī)；在未來3年之內(nèi)不實(shí)施升級(jí)性轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，房地產(chǎn)業(yè)也難以獲得重大發(fā)展。因此，惟有創(chuàng)新才是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路。

根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，截止2008年年底，我們估計(jì)：中國(guó)內(nèi)地城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到530多億平方米，村鎮(zhèn)房屋建筑面積340多億平方米左右，其中村鎮(zhèn)住宅270億平方米左右；城鎮(zhèn)房屋建筑面積近200億平方米。這個(gè)體系目前集成了中國(guó)工業(yè)的主要生產(chǎn)能力，也反映了中國(guó)人民主要的居住和生存方式，分期分批將中國(guó)新建和存量房屋改造為綠色建筑將使這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)生翻天覆地的升級(jí)反應(yīng)，是目前搭建中國(guó)內(nèi)需體系核心框架的優(yōu)選路徑，也將造就中國(guó)最有前景的產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)未來10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。

我們測(cè)算，未來10年，中國(guó)綠色建筑市場(chǎng)改造的規(guī)模將超過了30萬(wàn)億人民幣以上。這個(gè)需求的市場(chǎng)化運(yùn)轉(zhuǎn)，不但必然成為中國(guó)最大的改革主題之一，也將成為中國(guó)人民生活最流行的消費(fèi)追求。

   杠桿的力量：

建構(gòu)中國(guó)綠色建筑集聚性發(fā)展的突破口

從中國(guó)建筑項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)而論，倘若現(xiàn)有建筑每平方米增加20％至50％的建筑成本，通過強(qiáng)制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風(fēng)系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術(shù)、粘接性建筑材料、恒溫調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽(yáng)能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，就可以帶動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級(jí)轉(zhuǎn)型為世界先進(jìn)的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個(gè)增建成本是目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來的。

解決這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有三個(gè)較大的通道：其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設(shè)拉動(dòng)；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進(jìn)；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經(jīng)濟(jì)景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)舊危房重建為主力推動(dòng)這個(gè)轉(zhuǎn)型并帶動(dòng)新建房屋和村鎮(zhèn)房屋建設(shè)升級(jí)和創(chuàng)新是最適當(dāng)?shù)倪x擇，而且舊危房這種不完善的建筑終將改造，目前應(yīng)該是最理想的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。這個(gè)選擇使我們更需要重新理解阿基米德的杠桿定律。阿基米德說過：“給我一個(gè)支點(diǎn)，我就能撬動(dòng)地球。”也就說，可以利用一個(gè)最小的力，例如舊危房綠色建筑化的改造，把重得多的東西，例如中國(guó)500億平方米城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)房屋的改造撬向轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，這就需要我們把握綠色建筑的基準(zhǔn)，尋求科學(xué)的路徑，牽一發(fā)而帶全身。

我們知道：全國(guó)城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設(shè)計(jì)存在問題、房屋抗震性能沒有達(dá)到合理標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量整體或局部不合格、嚴(yán)重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴(yán)重問題的舊危房屋面積超過了40億平方米，對(duì)于此等物業(yè)，將構(gòu)成未來10年進(jìn)行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這既是歷史的懲罰，也是對(duì)現(xiàn)存中國(guó)建筑發(fā)展模式的體系性修補(bǔ)，同時(shí)還應(yīng)該成為中國(guó)發(fā)展21世紀(jì)綠色建筑的主力領(lǐng)域和先頭試點(diǎn)。

截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計(jì)施工面積近25億平方米，其中新開工面積近8億平方米，竣工面積約3億平方米，房屋空置量約4億多平方米。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，也是解決中央和地方財(cái)政分權(quán)的核心基礎(chǔ)。如果2009年至2011年房屋銷售面積銳減，將直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增速和地方財(cái)政的收入。為此，對(duì)于已開工的項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)銷售，而同時(shí)我們必須積極主動(dòng)地創(chuàng)造大體量的舊危房改造工程以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)沖3至5年房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，不啟動(dòng)舊危房屋綠色建筑改造工程將難以對(duì)抗本次危機(jī)的續(xù)后沖擊風(fēng)險(xiǎn)。

特事特辦：

為了中國(guó)綠色建筑的發(fā)展需要的政策開道

改革造就了我們城市資產(chǎn)獨(dú)特的價(jià)格體系，也包含了充分發(fā)揮這個(gè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的杠桿機(jī)制辦大事的可能。因此，政府可以通過地價(jià)收入分配的調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)綠色建筑發(fā)展的轉(zhuǎn)型。地價(jià)決定惠民政治的水平，地價(jià)也可以決定政府以低投入的投入啟動(dòng)改革，修復(fù)內(nèi)需的不足。

倘若采取政府基本上不花錢，主要依靠社會(huì)和業(yè)主的自主投資解決舊危房的升級(jí)，就必須發(fā)揮我們國(guó)家現(xiàn)有資源的優(yōu)越性進(jìn)行分配調(diào)節(jié)，與此同時(shí)需要把握好危機(jī)重建之中中國(guó)大規(guī)模固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)跨越轉(zhuǎn)型、住房商品化、分擔(dān)國(guó)家投入、維持地方政府財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)、拉動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)爆發(fā)性進(jìn)步等經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之間的總體合成，徹底地將我們目前的房地產(chǎn)業(yè)顛覆到以創(chuàng)新技術(shù)為本位的高端生產(chǎn)水平。對(duì)此，我們認(rèn)為是完全有可能的，有關(guān)建議要點(diǎn)如下：

其一，政策支持：在現(xiàn)有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過政府提高1至2倍容積率（特殊房屋可以將容積率調(diào)整為0.3-3區(qū)間）的特殊政策的引導(dǎo)，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進(jìn)投資者，啟動(dòng)大規(guī)模舊危房聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃。

自2009年起，未來3年每年可集中改造5億至10億平方米左右。此次經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，政府不參與投資。但是，相當(dāng)于政府只需要通過提高10億至20億平方米的容積率和開發(fā)權(quán)利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時(shí)維持中國(guó)房屋商品化的改革進(jìn)程。

其二，運(yùn)轉(zhuǎn)形式：此等房屋的開發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會(huì)合作建房、開發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。

其三，開工和竣工管理：舊危房聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃，除滿足其他開工條件之外，開工時(shí)必須實(shí)現(xiàn)新增面積70％的預(yù)售并保證落實(shí)竣工年限，保證當(dāng)年開工和當(dāng)年主體銷售，否則應(yīng)增加空置稅和相關(guān)罰金。

為了激勵(lì)危機(jī)時(shí)代的投資和建設(shè)，可以為這個(gè)特殊政策設(shè)立封閉期限，優(yōu)惠政策過時(shí)之后，可視情況不再推行這種舊危房的改造照顧計(jì)劃。而逐步恢復(fù)按照規(guī)劃運(yùn)轉(zhuǎn)舊房改建工程，這樣的倒計(jì)時(shí)管理制度能夠激勵(lì)社會(huì)對(duì)舊房改造的建設(shè)速度。

其四，房屋性質(zhì)和土地出讓金：舊危房聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃的新增面積，應(yīng)按各地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，并由地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質(zhì)，理論上應(yīng)為商品房，特殊對(duì)象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，舊危房聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其五，節(jié)能環(huán)保等建設(shè)目標(biāo)：舊危房聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃納入項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一采用住建部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強(qiáng)制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設(shè)計(jì)，推廣使用電子傳感器等先進(jìn)設(shè)施，力爭(zhēng)該等物業(yè)使用應(yīng)比普通住宅增加節(jié)能30％以上。對(duì)現(xiàn)有的房屋增裝電子開關(guān)并實(shí)行按戶節(jié)能計(jì)量管理也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費(fèi)用，而且這個(gè)改革還可以延伸。

如果按照以上方法發(fā)展綠色建筑，其戰(zhàn)略利益是顯而易見的，它可以有效地通過提高容積率開發(fā)土地使用權(quán)的價(jià)值；快速解決目前城鎮(zhèn)成片開發(fā)的市場(chǎng)化運(yùn)轉(zhuǎn)；通過就地拆遷、近地拆遷、合理置換等模式化解遠(yuǎn)距離搬遷的社會(huì)矛盾；通過多通道的開發(fā)形式，可以促進(jìn)大規(guī)模的社會(huì)投資和內(nèi)需體系的對(duì)稱性搭建；可以最大限度的推進(jìn)生態(tài)化的建筑設(shè)計(jì)體系的發(fā)展；可以最大限度地推進(jìn)建筑的個(gè)性化品質(zhì)，可以推進(jìn)中國(guó)綠色建筑領(lǐng)跑世界。通過3年總共30億平方米左右綠色建筑的開發(fā)，可以有效地啟動(dòng)居民消費(fèi)水平,同時(shí)通過民間投資有力地推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)國(guó)家建筑材料和建筑體系的革命，帶動(dòng)中國(guó)新型材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展到世界先進(jìn)水平。

經(jīng)初步調(diào)查，我們估計(jì),這種舊危房改造的市價(jià), 特大城市大約可維持在4000元至8000元之間，中小型城市的價(jià)格大約2000元至4000元之間，視乎具體情況和政府有關(guān)收費(fèi)會(huì)有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格彈性空間。這種房屋改造計(jì)劃具備大規(guī)模市場(chǎng)化的運(yùn)轉(zhuǎn)條件。

如目前大體量推動(dòng)綠色建筑發(fā)展計(jì)劃有難度，建議中央政府2009年也應(yīng)該加快確定試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、試點(diǎn)城市和試點(diǎn)項(xiàng)目，以備實(shí)際政策檢驗(yàn)和嗣后運(yùn)轉(zhuǎn)。

框架評(píng)價(jià)：

綠色建筑革命對(duì)2009年宏觀經(jīng)濟(jì)的直接影響

在全球化危機(jī)重建的今天，我們解構(gòu)中國(guó)的GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）運(yùn)轉(zhuǎn)情況，其一是為了尋找保持國(guó)民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的總體對(duì)策，其二是為了科學(xué)預(yù)測(cè)將中國(guó)的部分產(chǎn)業(yè)投送到更高的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中去的生產(chǎn)能力和購(gòu)買這個(gè)最終產(chǎn)品總支出的基本資源，透視消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買以及出口等支出總和的互動(dòng)組合，其三是為了說明逆周期增長(zhǎng)的乘數(shù)倍增效益。

危機(jī)時(shí)代的增長(zhǎng)不但可貴，而且這個(gè)時(shí)代的發(fā)展成本低、具有巨大的逆周期增長(zhǎng)的戰(zhàn)略套利作用，倘若以支出法核算這個(gè)增長(zhǎng)價(jià)值，危機(jī)時(shí)代1萬(wàn)億的中國(guó)GDP總值相當(dāng)于常規(guī)時(shí)代的1．2萬(wàn)億至1．5萬(wàn)億GDP的總量。兩次世界大戰(zhàn)的前后，都展開了這種逆周期的套利增長(zhǎng)，目前，我們的國(guó)家就擁有通過發(fā)展綠色建筑實(shí)現(xiàn)國(guó)家利益最大化的千載難逢的歷史機(jī)遇，我們決不可輕言放棄。

倘若自2009年至2011年的3年內(nèi)，每年至少實(shí)施5到10億平方米的開工和銷售業(yè)績(jī)，以每平方米2000元左右的價(jià)格計(jì)算，每年就可以形成1萬(wàn)億到3萬(wàn)億的新增社會(huì)投資規(guī)模和略高一點(diǎn)的銷售績(jī)效，形成2萬(wàn)億左右的最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3到8個(gè)百分點(diǎn)。由此，可以組構(gòu)成中國(guó)應(yīng)對(duì)危機(jī)的秘密武器，它說明創(chuàng)造歷史只能從中國(guó)的內(nèi)部需求做起。

由于本次危機(jī)延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，生產(chǎn)資料進(jìn)入下降通道，建筑成本進(jìn)入周期性調(diào)整期間，金融海嘯為我們改造這種舊危房項(xiàng)目提供了難得的歷史機(jī)遇和時(shí)空置換條件。據(jù)我們的測(cè)算，自2009年起啟動(dòng)大規(guī)模舊危房改造工程將比5到10年以后分期改造節(jié)略總成本3萬(wàn)億以上，而且對(duì)拉動(dòng)中國(guó)建筑材料的直接效益超過1萬(wàn)億以上。通過此等政府指導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)集成改造，中國(guó)建筑業(yè)有可能進(jìn)入世界領(lǐng)先水平，預(yù)計(jì)可增加中國(guó)建筑材料、建筑設(shè)計(jì)、建筑總包等出口能力2萬(wàn)億人民幣以上。

我們認(rèn)為，這個(gè)投資營(yíng)建可以成為未來3年內(nèi)中國(guó)決戰(zhàn)危機(jī)最重要的戰(zhàn)略籌碼，成為大規(guī)模拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵力量和重組中國(guó)大型產(chǎn)業(yè)體系的標(biāo)志性探索，也將有助推動(dòng)世界重新判斷中國(guó)的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變能力。

機(jī)會(huì)的利益：

舊危房綠色建筑改造的本質(zhì)就是地價(jià)的合理分配

危機(jī)時(shí)代需要整個(gè)社會(huì)參與重建，需要國(guó)家投入財(cái)政力量和資源力量刺激內(nèi)需，舊危房綠色建筑的改造實(shí)際上是國(guó)家以資源的力量擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略選擇。

只有在危機(jī)時(shí)代才能推行以國(guó)家增加容積率置換經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可能，才能推行以提高容積率提高地方政府財(cái)政收入的變通做法。因此，這個(gè)政策具有階段性，是一種機(jī)會(huì)利益的重組，也是比財(cái)政投入更為靈巧智慧的國(guó)家增長(zhǎng)能力的轉(zhuǎn)型。

舊危房綠色建筑化改造的本質(zhì)就是實(shí)現(xiàn)特定范圍內(nèi)的國(guó)民收入的分配調(diào)節(jié)，是當(dāng)代中國(guó)發(fā)展危中創(chuàng)機(jī)的戰(zhàn)略捷徑和主要本錢。

這個(gè)改革是兼顧了各方利益平衡最理想的危機(jī)重建平臺(tái)，也能夠置換商品房建設(shè)的緊縮效應(yīng)，直接快速推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。它能夠解決地方政府的土地出讓金收入下降的難題，為地方政府轉(zhuǎn)型預(yù)留機(jī)會(huì)。它能夠?yàn)槲覈?guó)舊危房改造創(chuàng)新一個(gè)低成本的發(fā)展模式，是有效提高整個(gè)中國(guó)建筑水平的最理想的途徑。它能夠徹底調(diào)整中國(guó)商品房開發(fā)的模式，推動(dòng)營(yíng)建主體的多元化進(jìn)程，同時(shí)也將整體提高中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化水平。

接力傳導(dǎo)：

村鎮(zhèn)房屋建設(shè)應(yīng)該成為推行綠色建筑的第二主戰(zhàn)場(chǎng)

經(jīng)過綜合統(tǒng)計(jì)分析，截止到2008年末，我估計(jì)全國(guó)大約有建制鎮(zhèn)近2萬(wàn)個(gè)，鄉(xiāng)1．5萬(wàn)個(gè)，村鎮(zhèn)戶籍人口9億多，其中建制鎮(zhèn)建成區(qū)大約有1．5億人口，鄉(xiāng)建成區(qū)大約有0．4億人口，村莊7億多人口。在這個(gè)村鎮(zhèn)體系內(nèi)，全國(guó)村鎮(zhèn)實(shí)有的房屋建筑面積330億多平方米，其中住宅270多億平方米。由于沒有推行村鎮(zhèn)房屋的商品化改革，也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)服務(wù)體系，近二、三十年內(nèi)，許多村鎮(zhèn)房屋拆了又建，建了又拆，如此反復(fù)不但沒有轉(zhuǎn)型為綠色建筑，反倒成為鋼筋和水泥的混合物，這種分散村鎮(zhèn)、個(gè)體化的村鎮(zhèn)房屋改造是中國(guó)目前資源最浪費(fèi)的領(lǐng)域，也是世界上最沉睡的財(cái)富。因此，不解決村鎮(zhèn)房屋綠色建筑的大規(guī)模的改造，就不能說在中國(guó)進(jìn)行了綠色建筑革命。

為此，只要給與村鎮(zhèn)房屋有限的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定，村鎮(zhèn)房屋的個(gè)體化建設(shè)的主流體系就可能轉(zhuǎn)型為統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)合理、充分使用節(jié)能化技術(shù)、商品化、集約化和樓宇化的聯(lián)建房屋，這個(gè)轉(zhuǎn)變將造就中國(guó)綠色建筑的第二戰(zhàn)場(chǎng)。

模式再造：

綠色建筑革命是中國(guó)創(chuàng)新消費(fèi)的歷史機(jī)遇 

綜合實(shí)力比我們強(qiáng)大的美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)體系，之所以比我們?cè)趪?guó)際分工中擁有更為優(yōu)越的地位，全球化、技術(shù)創(chuàng)新、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和先發(fā)力量都是關(guān)鍵推手，但是以先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)說構(gòu)型的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)互動(dòng)體系則如同其心臟。其中凱恩斯的消費(fèi)理論、美國(guó)的杜森貝利的相對(duì)收入的消費(fèi)理論、美國(guó)的莫迪利安尼的生命周期的消費(fèi)理論和美國(guó)弗里德曼的永久收入的消費(fèi)理論等等，都直接推動(dòng)了發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)消費(fèi)社會(huì)的歷史轉(zhuǎn)型，同樣，這些理論對(duì)中國(guó)的現(xiàn)代化都有重要的參考意義。

但是，這些學(xué)說目前難以支撐危機(jī)時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，我們需要集合中央集權(quán)制的效率、有限的收入水平和收入分配體調(diào)節(jié)能力、價(jià)格的周期波動(dòng)諸因素建立中國(guó)特色的消費(fèi)理論，以支持中國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，這個(gè)理論我們將其概括為“含權(quán)超爆式”消費(fèi)理論。

這個(gè)理論的主要原理包括如下主要內(nèi)容：

推進(jìn)消費(fèi)要素的商品化和商品的市場(chǎng)化，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的分級(jí)消費(fèi)，推行有選擇的升級(jí)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略；

以消費(fèi)謀略創(chuàng)造增長(zhǎng)；

集合多種消費(fèi)工具的整體功效，實(shí)行大規(guī)模的定量化消費(fèi)，推進(jìn)超級(jí)規(guī)模的消費(fèi)行為的財(cái)富擴(kuò)散；

大力發(fā)展權(quán)利性商品消費(fèi)和實(shí)施靈活反應(yīng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)重組；

推進(jìn)消費(fèi)的金融化，維持借款人和最終貸款人之間的債務(wù)聯(lián)系，營(yíng)造先期消費(fèi)與后續(xù)消費(fèi)的資產(chǎn)價(jià)格的上升，保持資產(chǎn)價(jià)格的套利空間，造就消費(fèi)利益對(duì)沖消費(fèi)負(fù)債的價(jià)格演化的博弈機(jī)制，等等。

每一次社會(huì)生產(chǎn)革命和消費(fèi)革命都與重大的消費(fèi)理論創(chuàng)新有關(guān)。含權(quán)超爆消費(fèi)理論認(rèn)為，中國(guó)的消費(fèi)與分配有關(guān)，對(duì)特定群體的收入再分配可以直接刺激重大消費(fèi)；中國(guó)的消費(fèi)與流行和時(shí)尚有關(guān)，特定群體的爆炸性消費(fèi)可以改造市場(chǎng)體系；中國(guó)的消費(fèi)具有持續(xù)、穩(wěn)定的特點(diǎn)。

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，中國(guó)還不是一個(gè)國(guó)內(nèi)要素市場(chǎng)、產(chǎn)品市場(chǎng)和金融市場(chǎng)都實(shí)現(xiàn)了完整商品化運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家，特別是存在著大規(guī)模非信用化、非貨幣化機(jī)制要素運(yùn)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)空間，中國(guó)的主要生產(chǎn)要素與資產(chǎn)價(jià)格還具有不對(duì)稱運(yùn)行的品格。由此，中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量并不是內(nèi)地整個(gè)要素市場(chǎng)的價(jià)值反映，構(gòu)成中國(guó)目前資產(chǎn)價(jià)格體系性浮動(dòng)的主要因素就是要素市場(chǎng)的半邊流通性質(zhì)。因此，要素市場(chǎng)商品化的本質(zhì)是國(guó)民收入再分配。掌握要素非商品化、半商品化的消費(fèi)者具有要素商品化過程中利益分配的優(yōu)先權(quán)利和機(jī)會(huì)權(quán)利。

所以，人們?cè)谔囟〞r(shí)期的消費(fèi)與他們?cè)谠摃r(shí)期潛在的可獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有關(guān)，這個(gè)含權(quán)行為使社會(huì)的部分群體需要實(shí)現(xiàn)消費(fèi)與投資的優(yōu)化配置，由此，可以形成具有群體性的、重大和可持續(xù)影響的、相對(duì)自發(fā)的、流行甚至熱烈的追求收入再分配共同利益的活動(dòng)和行為，我們稱之為“含權(quán)超爆消費(fèi)行為”。

含權(quán)超爆是指消費(fèi)者可以把握消費(fèi)對(duì)象的長(zhǎng)期價(jià)值，無疑，村鎮(zhèn)房屋商品化和城鎮(zhèn)舊危房屋改造是這個(gè)利益最大的消費(fèi)對(duì)象，其它的特許權(quán)消費(fèi)，例如：城鎮(zhèn)街區(qū)客運(yùn)牌照也屬于這個(gè)概念。

實(shí)際上，我們前面討論的舊危房改造工程就是一種包含了原業(yè)主權(quán)利，又以行政力量拉動(dòng)內(nèi)需的建設(shè)屬于一種含權(quán)超爆型的消費(fèi)，我們可以將之定義為集成消費(fèi)。

這種集成消費(fèi)理論是適合中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的新型消費(fèi)理論。它的本質(zhì)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)時(shí)代大規(guī)模的定量消費(fèi)，這個(gè)消費(fèi)形式應(yīng)該成為中國(guó)實(shí)現(xiàn)從生產(chǎn)社會(huì)到消費(fèi)社會(huì)的主要過渡形態(tài)，應(yīng)該成為搭建我國(guó)新型內(nèi)需社會(huì)體系的關(guān)鍵戰(zhàn)略手段，應(yīng)該成為中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的一種大規(guī)模新型消費(fèi)運(yùn)轉(zhuǎn)體系。

(來源：東方早報(bào))