房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同樣也是地方政府拉動經(jīng)濟的重要手段和收入來源。地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的收入來源主要有兩塊，一是各項房地產(chǎn)稅收收入，二是土地出讓金收入。

我國很多城市房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重已處在5-10%區(qū)間。房地產(chǎn)業(yè)稅收占城市稅收比重當前還缺乏足夠的統(tǒng)計資料，但其貢獻絕不是一個小數(shù)。以上海為例，僅房產(chǎn)稅、營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))和契稅三項收入2007和2008年都超過了300億元。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)提供的財政收入一般占政府財政稅收的10-40%。

相對房地產(chǎn)稅收，土地出讓金對地方政府的財政收入意義更大。由于土地出讓金屬于政府預算外收入，因此具體數(shù)據(jù)也并不十分明晰。但隨著土地“招拍掛”制度的逐步推行，土地出讓金的規(guī)模也初露崢嶸。在2007年房地產(chǎn)市場高峰時期，各地“地王”頻現(xiàn)，土地價格一高再高。個別城市土地出讓金收入占當?shù)刎斦杖氲?0%-60%，成為名副其實的“土地財政”。

然而，2008年以來，我國房地產(chǎn)市場開始了深度調(diào)整，土地市場也步入寒冬，土地不再是“香餑餑”，取而代之“底價成交”、“流拍”、“退地”現(xiàn)象此起彼伏。隨著土地市場的降溫，政府土地出讓金的收入也大幅度減少。隨之地方政府一些靠土地出讓金維持的支出將受到影響，一些政府性基金也勢必縮水。因此地方政府在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整的情況下，在土地運營的思路上也應該隨之調(diào)整，盡快解決財政過度依靠土地出讓金收入的問題，以及由此引發(fā)的“拆東墻、堵西墻”的臨時性財政安排或亂收費現(xiàn)象。上海易居研究院高級研究員回建強認為，政府要從三個方面來理清土地收入銳減問題。

首先，不應繼續(xù)讓土地出讓金背負政府財政的負擔。眾所周知，1994年的分稅制改革讓中央政府的財政收入打了個翻身仗，地方政府財政收入占國家財政總收入的比重卻不斷下降。雖然中央財政對地方政府有轉(zhuǎn)移支付，但面對地方經(jīng)濟建設(shè)龐大的開支以及發(fā)展GDP的制度性推力，地方政府普遍傾向提高土地出讓金的收入，補充由于分稅造成的財政缺口。這是地方政府熱衷于推高地價的重要原因。

住房銷售價格的構(gòu)成由土地價格(即土地出讓金)、建安成本、營銷費用、財務(wù)費用和企業(yè)利潤構(gòu)成。毫無疑問，在現(xiàn)行制度下，土地價格占相當大的比重。高房價引發(fā)的住房民生問題當前已經(jīng)成為了最重要的民生問題之一，高房價又與土地價格密切相關(guān)。要想有效降低商品住房價格，除了規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為外，減少地方財政對土地出讓金的依賴才是根本的方略。

其次，土地出讓應建立穩(wěn)定科學的制度安排。在現(xiàn)行制度下，土地出讓是由政府壟斷控制的，因此在土地一級市場，政府意志往往要大于市場作用。在制度性推力下，地方政府熱衷于推高地價，其目的是發(fā)展地方經(jīng)濟或者為市政建設(shè)提供更多的資金來源。但問題也會隨之出現(xiàn)，如果沒有一個穩(wěn)定的土地出讓機制，土地市場會出現(xiàn)乎熱乎冷的情況。市場好的時候，土地炙手可熱，而市場偏冷的時候，地方政府為了降低流標率，采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓、定向轉(zhuǎn)讓等手段出讓土地。這有可能造成市場的不公平和土地資源的浪費。

土地是人類賴以生存的根本資源之一，同時土地具有區(qū)位的獨特性、不可再生性。對于房地產(chǎn)而言，土地是房產(chǎn)存在的基礎(chǔ)，沒有土地也就無所謂房地產(chǎn)的存在，因此，地方政府如何運營土地資源，如何權(quán)衡長期效益與短期利益就顯得十分關(guān)鍵和重要。建立科學穩(wěn)定的土地供應制度是當前政府的意向重要課題，應從制度性建設(shè)著手，而非短期內(nèi)追求低流標率。

再次，中央和地方稅收分配的科學調(diào)整有利于減輕地方政府對土地出讓金的過度依賴。當前，開發(fā)商和消費者等市場參與主體已經(jīng)變得相對理性，開發(fā)商不再盲目拿地，消費者也有足夠的時間和空間來理性選房。相應地，土地市場也變得理性許多。政府實際上也已認清形勢，不會采取行政手段干預市場，更不會以維持高房價為政府目標?，F(xiàn)在政府應走出“土地財政”-高房價-民生凸顯這個惡性循環(huán)，還房地產(chǎn)業(yè)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。堅定不移地做好住房保障工作，科學有序推進住宅市場化建設(shè)。與此同時，中央和地方的稅收分配應進行科學調(diào)整，平衡地方政府的財權(quán)和事權(quán)，從根本上減弱地方政府對土地出讓金的過度依賴。

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