昨日，由晨報與重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合打造的重慶房地產(chǎn)業(yè)界的品牌論壇———“重慶兩江地產(chǎn)論壇·華城論壇”在國際會展中心開幕。本次論壇的主題為“2009中國房地產(chǎn)重慶樣本”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，清華大學(xué)長 三角研究院、中國企業(yè)家思想研究中心主任王育琨等專家學(xué)者就目前房地產(chǎn)市場的熱點和趨勢進(jìn)行了精彩演講。

本次論壇不僅引起了本土主流開發(fā)商的關(guān)注和參與，廣州、甘肅、江西、貴州等地的開發(fā)商也組團(tuán)赴渝參加。

目前“重慶兩江地產(chǎn)論壇”已經(jīng)成立了常設(shè)機(jī)構(gòu)，目標(biāo)是將其打造為重慶的房產(chǎn)“博鰲”論壇，定期邀請專家學(xué)者來渝為重慶開發(fā)商支招。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

房地產(chǎn)將率先突圍

“對于大眾化商品來說，沒有哪一種商品比房地產(chǎn)對拉動內(nèi)需的作用更大，一套房產(chǎn)動輒就是幾十上百萬元，而且與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多，可說是能牽一發(fā)動全身。” 董藩認(rèn)為，“地產(chǎn)行業(yè)將是此輪金融危機(jī)中率先突圍轉(zhuǎn)暖的行業(yè)，因為該行業(yè)具備先天的條件。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、戶籍制度的放松、人口的增長等因素，決定了房地產(chǎn)市場的剛性需求存在。目前，隨著市場的逐步回暖，積壓的剛性需求、抄底意識都已經(jīng)開始逐漸釋放，推動房地產(chǎn)業(yè)的突圍。”

董藩說，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)回暖跡象。“2月份美國新開工的住房套數(shù)為58萬套，環(huán)比上漲22%，是19年來的最大漲幅。在國內(nèi)，最近土地交易量也在逐漸回升。1、2月份國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2398億元，同比增長了1%。供應(yīng)指標(biāo)從下滑趨勢開始掉頭向上。”董藩說，“包括重慶在內(nèi)的全國各大城市的交易量明顯出現(xiàn)了回升，一二手房的價格逐漸企穩(wěn)。這些跡象都顯示了樓市在金融危機(jī)中率先突圍的跡象。”

清華大學(xué)長三角研究院、中國企業(yè)家思想研究中心主任王育琨

開發(fā)商自救才是出路

“目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境是資產(chǎn)大、現(xiàn)金流緊張。這不是金融危機(jī)造成的，而是開發(fā)商戰(zhàn)略失誤造成的。”王育琨說，在今年的兩會上，恒大集團(tuán)掌門人許家印提出了一個理論：他認(rèn)為房價由建安成本、企業(yè)管理成本、土地成本、各類稅費和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤五部分組成，其中后三項占了房價總額的80%。建議國家通過控地價、控稅費、控利潤來降低房價。許家印不僅說了，還付諸實施，在全國各地打折促銷，去年的營業(yè)額超過了100億。

“控地價、控稅費開發(fā)商沒有辦法，但是我們可以控利潤，恒大、萬科為何在市場低迷中率先走出來，就是因為在全國率先讓利促銷?？梢哉f，在目前的形勢下，能救房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不是別人，而是開發(fā)商自己。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一

房價不可能再瘋漲

朱中一認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場形勢并沒有大家想象的那么糟糕。由于房地產(chǎn)市場除了受到自身規(guī)律的影響，還要受到宏觀政策面的影響，因此預(yù)測市場回暖和價格底部很難。

樓市并沒有大幅度下滑

朱中一說，一提到目前的樓市，大家想到最多的詞語就是“低迷”。之所以得出這個結(jié)論，是因為將2008年的樓市和2007年作比較。

“2007年全國樓市的發(fā)展是不正常的，就像一個人在發(fā)高燒，燒到了38℃以上。用正常情況下的市場和非理性的市場相比，自然落差就大。”

朱中一說，“樓市并沒有大家想象的那么糟糕。如果我們用2006年的市場與2008年相比，就會發(fā)現(xiàn)無論房產(chǎn)開發(fā)量還是銷售量都基本持平。2008年全國的銷售面積為55860萬平方米，2006年的銷售面積為55423萬平方米。2008年全國的土地開發(fā)面積是26033萬平方米，2006年的土地開發(fā)面積為26605萬平方米。通過數(shù)據(jù)的比較，我們不難看出，2008年中國樓市并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑，只是回到了正常的理性水平。”

房價不可能再瘋漲

朱中一說，不少市民都期望在樓市處于低谷的時候下叉抄底，事實上何時是樓市的底部很難預(yù)測。

“大家都去抄底了，價格自然又會漲起來。”朱中一說，“雖然無法預(yù)測何時可以抄底，但是有一點是可以肯定的，那就是樓市再也不會出現(xiàn)2007年時供不應(yīng)求的局面。目前包括重慶、北京的房地產(chǎn)市場的存量都比較大。就拿重慶來說，目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的樓盤，按照2008年的銷售速度，也要一年才能銷售完成。在這樣的情況下，不可能出現(xiàn)房價瘋漲的局面。”

朱中一認(rèn)為，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。開發(fā)商期待政府再出救市政策，而市民則期待價格進(jìn)一步見底。

“我個人認(rèn)為，目前政策預(yù)期已經(jīng)見底了，不會再出新的救市政策，因此開發(fā)商應(yīng)該保持正常健康的心態(tài)。”

房地產(chǎn)業(yè)不需要“振興”

“我個人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興，而是需要長期的規(guī)劃和發(fā)展，才能保持行業(yè)長久健康的發(fā)展。”朱中一說，只有出大問題的行業(yè)才需要振興，而房地產(chǎn)行業(yè)并沒有出多大的問題。十大行業(yè)的振興規(guī)劃的周期也就兩三年的時間。一個樓盤從拿地到面市，都需要兩三年，振興也不適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

“要保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，中長期的規(guī)劃比短期的振興更重要。”

廉租房不會沖擊房產(chǎn)市場

春節(jié)后，不少城市樓市出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象？這波行情能持續(xù)多久？

“判斷市場是否回暖，很難籠統(tǒng)地說。”朱中一說，“市場回暖的程度因地而宜，價格調(diào)整大的地區(qū)，回暖的可能相對較早。而價格調(diào)整幅度相對較小的城市，回暖相對較晚。”

2009年政府會加大廉租房等保障性住房的投入力度，會不會對房地產(chǎn)市場造成沖擊？朱中一說，“只要嚴(yán)格限制戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格限制購買者的準(zhǔn)入門檻，不會對市場造成大的沖擊。”

(來源：重慶晨報)